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Friday, 29 de June de 2012
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La información sobre el nuevo programa de acceso a créditos para la construcción de vivienda nueva (Pro.Cre.Ar)  – y no plan de viviendas – no es clara. No se sabe si serán 100 mil o 400 mil viviendas, ni cuál será el ingreso mínimo requerido. Tampoco se tienen las fuentes de financiamiento para el total del programa. Lo que sí queda claro es que no es un plan pensado para quienes tienen menos posibilidades de concretar el sueño de la casa propia.
(Fabiana Arencibia-Red Eco) Argentina - El Programa de Crédito Argentino del Bicentenario para la Vivienda Única Familiar (PRO.CRE.AR), hecho público hace pocos días por la presidenta Cristina Fernández, fue explicado durante su lanzamiento por el viceministro de Economía y el director ejecutivo de ANSeS.
Ambos utilizaron plaquetas visuales con datos que fueron derramando ante la enfervorizada audiencia que se congregó en el Museo del Bicentenario de la Casa de Gobierno. Además, gran parte de esos datos están disponibles en la página de la ANSeS en la que también se detallan requisitos para poder acceder a estos créditos.
Queremos hacer algunas consideraciones respecto a lo que se dice (desde lo discursivo) y lo que en la práctica concreta significa el contenido de este programa.
Recalcar además que muchos hablan ya del “plan de viviendas” cuando es un programa de “créditos” para la vivienda. Y que, por los requisitos que se exigen y por los destinatarios a quien apunta, no se trata de un programa para palear el problema habitacional de los sectores mas postergados de la población sino de la franja de clase media y media baja. Con el solo requisito de tener trabajo registrado, deja fuera a alrededor del 33% de quienes, según datos oficiales, son trabajadores informales.
Los fondos (no queda claro si los 20 millones anunciados es para el total de las viviendas o para el primer tramo de las 100 mil) serán aportados por el Estado a través del dinero del Fondo de Garantía Sustentable de ANSeS y del Tesoro Nacional.
Se habla de la emisión de títulos (nueva deuda pública) que no solo compraría el organismo previsional, sino con los que se pretendería tentar a otros inversores privados pagando una tasa superior a la que dan los plazos fijos tradicionales. Además, se les ofrecería la posibilidad de acceder a una suerte de "cupón PBI" que ampliaría la rentabilidad de esta inversión.
Pero el instrumento para la ejecución del programa (gestión del proyecto y manejo de los fondos para dar los créditos) queda en manos de un fideicomiso administrado por el Banco Hipotecario SA, cuyo presidente y vice están ligados al negocio inmobiliario, de la soja y el energético. Nos referimos a Eduardo Elsztain y a Mario Blejer.
 Elsztain es presidente y socio mayoritario de IRSA - la mas importante empresa argentina de inversiones inmobiliarias (con los principales shoppings de Buenos Aires: Alto Palermo, Patio Bullrich, Paseo Alcorta, Design Center y Abasto; de  hoteles de lujo como Llao-Llao, Intercontinental y Sheraton Libertador y de varios edificios emblemáticos, como el Rulero de Retiro, el Laminar Plaza, de Catalinas y la torre de Microsoft). Además es accionista mayoritario de Cresud- empresa líder agropecuaria  dedicada a la compra, transformación y venta de campos y a la producción de campos propios y alquilados de granos, la ganadería y la producción de leche.
Blejer fue presidente del Banco Central durante la presidencia de Eduardo Duhalde y, hasta hace poco, director de Repsol-Ypf representando al grupo Eskenazi.
Si bien el Comité Ejecutivo del “Fideicomiso ProCreAr” está compuesto por funcionarios del Estado, la presencia del presidente del Banco Hipotecario SA en él,  entrecruza el manejo del proyecto de créditos para la vivienda justamente con el presidente de la mas importante empresa argentina del negocio inmobiliario.

Navegando la página: http://www.anses.gov.ar/viviendas
Si se navega este sitio, podrá verse  que en ninguna de sus partes (ni en los videos ni en los textos) se promocionan las 400 mil viviendas anunciadas en el acto de lanzamiento. Todo hace referencia a las 100 mil viviendas que se harán durante lo que resta este año y todo el 2013. Sin embargo, en los zócalos que acompañaron su televisación por el canal público y en las opiniones que se vertieron en los noticieros de dicho medio,  se habló de las 400 mil nuevas viviendas.
 Por otra parte, al pie de la página inicial del sitio en internet, la letra chica aclara: “Los términos financieros y condiciones legales finales para el otorgamiento de créditos en el marco del "PROGRAMA CRÉDITO ARGENTINO PARA LA VIVIENDA ÚNICA FAMILIAR (PRO.CRE.AR)" serán oportunamente informados por el Banco Hipotecario S.A.”. Esto abre interrogantes acerca de si las condiciones y los cálculos de cuotas que figuran como ejemplos en el portal podrían ser modificados.
En el cuadro que detalla las “Características del programa” (y también en el video explicativo) se sintetizan varios elementos que luego son relativizados en los instructivos que figuran en la misma página.
Por ejemplo: se habla de la posibilidad de acceso “sin tope mínimo de ingreso “, “no hay monto mínimo para precalificar”, afirmación que también remarcaron los funcionarios Axel Kicillof (vice de Economía) y Diego Bossio (director del ANSeS) durante el lanzamiento al decir: “No hay monto mínimo de ingresos para acceder”.
Lo concreto es que no se sabe cuál es ese mínimo de ingreso porque no está definida la cuota más barata. Los ejemplos en la página solo muestran como cuota mínima la que corresponde al tramo de lo ingresos de “hasta” 5.000 pesos, para un crédito de 200.000 con una cuota de 749 pesos.
Bossio dijo – y también aparece en la página- que para determinar la línea de crédito a la que se puede aspirar se van a considerar los ingresos “familiares”. Pero lo que se define en los requisitos es que se sumarán los “ingresos en mano de los cónyuges y convivientes”. Queda afuera la posibilidad de que una familia, cuyos hijos convivan aun con los padres y tengan ingresos justificables, pueda llegar al requisito de los ingresos mininos requeridos.
También forma parte de los requisitos la obligación de tener una antigüedad en un trabajo registrado de cómo mínimo un año, o de demostrar ingresos de trabajo independiente (monotributista o autónomos) de al menos dos años.
Los plazos promocionados son –según se puede leer en la página- de entre 20 y 30 años. Pero navegándola se encuentra que otro de los topes que se establece es que deberán ser cancelados no más allá de los 75 años de vida de su tomador. Por lo tanto, si la franja etaria para contraerlos puede llegar hasta los 65 años, en este caso solo tendrán 10 años para pagarlos. 
“Si no tenes terreno propio podes acceder a la vivienda a través de proyectos urbanísticos de construcción o a través de proyectos de constructoras privadas. En estos casos los tiempos dependerán de cada proyecto. Si tu familia tiene ingresos inferiores a 5000 pesos, con empresas constructoras se realizarán proyectos urbanísticos Y si los ingresos son superiores a 5001 pesos se puede acceder a proyectos con terrenos de mayor valuación donde se realizaran proyectos urbanísticos” Nos preguntamos: ¿cómo se determinará cuales son esas “empresas constructoras” a las cuales se les pagará con fondos públicos? ¿Quiénes son los empresarios que concentran hoy el mercado de la construcción de proyectos urbanísticos?
Otro elemento que se ha mostrado como favorable para el acceso al crédito es el de tener el terreno donde construir. Pero lo que se exige en este caso es que el mismo esté ubicado en zona urbana o semiurbana “consolidada” (o sea con infraestructura de servicio y acceso a medios de transporte), sobre calle o camino trazado y con baja probabilidad de inundaciones. Además, se deberá presentar el título de propiedad, depósito de los aportes del profesional interviniente con la identificación de la obra, el plano municipal aprobado o en trámite, o sea, documentación del terreno y de la obra a realizar firmada por arquitecto, ingeniero o como mínimo maestro mayor de obras.
Todos estos requisitos hablan nuevamente de que los destinatarios no son los sectores de menores recursos que, de tener un terreno suyo o de sus padres, seguramente no podrían reunir todas estas condiciones.

Algunos cálculos para bajar a tierra
Según afirmó el viceministro de Economía, Alex Kicillof, en la conferencia de prensa que lanzó este plan, se construirán 400 mil viviendas en 4 años. Las primeras 100 mil se harían en lo que resta del 2012 y durante el 2013, o sea en 18 meses.
Hagamos un cálculo básico en base a esa afirmación. Dividiendo las 100 mil viviendas en los 18 meses, da a razón de 185 viviendas por día que se deberían terminar. Si supusiéramos que las mismas son en las 24 provincias (ya que se dice que el proyecto es a nivel nacional) nos daría a razón de terminar 7 viviendas por día por cada provincia.
Si calculamos el resto, las 300 mil, que se deberían realizar en los años 2014 y 2015 (24 meses) esto daría un promedio diario de 416 viviendas, o sea 17 viviendas por día terminadas en cada provincia.
Kicillof afirmó que el Estado aportará 1820 hectáreas de tierras fiscales (aunque el dato que figura en el sitio oficial habla de 1700 hectáreas). Dijo también, para tener una dimensión de superficie, que Puerto Madero se construyó en 170 hectáreas. Y que por lo tanto las tierras donadas por el Estado serían 10 veces superiores a la superficie de Puerto Madero. Esto equivaldría, según sus palabras, a poder construir alrededor de 70 mil viviendas en tierras donadas por el Estado.
Hagamos nuevamente el cálculo. Si 70 mil viviendas ocupan 1820 hectáreas, o sea poco más de 10 Puertos Maderos, las 400 mil ocuparán 57 Puertos Maderos en todo el país, a razón de poco más de 2 estructuras de esa envergadura por provincia.

Soluciones habitacionales no son viviendas
Dentro del discurso, el joven viceministro de economía, afirmó: “Este plan se suma a las diversas iniciativas que el Ministerio de Planificación, la Secretaría de Obras Públicas y la Subsecretaría de Vivienda, vienen desarrollando hasta el momento”. Se refirió con esta afirmación al dato que poco antes había dado la presidenta. Según la última Encuesta Permanente de Hogares (2011), desde el 2003 el gobierno dio respuesta a 900 mil “soluciones habitacionales”. Este término se confunde con la construcción de nuevas viviendas. Pero no lo son. Colocar un termotanque, cambiar carpinterías, rehacer techos, pintar, etc , son parte de esas soluciones habitacionales que no se toman el trabajo de aclarar (con tantos gráficos que se muestran) que no son viviendas nuevas. 
Según fuentes de la Facultad de Arquitectura, habría 14 planes de vivienda en funcionamiento en todo el país. Y repasando de 1983 a 2011 los datos de las viviendas nuevas que se construyeron con cada presidente en ese período,  la cifra arroja que se hicieron por año más viviendas durante el menemismo que durante la actual gestión. 
La crisis habitacional es de cerca de 3 millones de viviendas. Por eso ni bien se abrió el acceso a las consultas sobre el ProCreAr se produjo una avalancha. Entonces les cayó la “ficha” y tuvieron que mandar todo a “sorteo”.
Se tenga o no terreno, se tengan o no mas o menos ingresos comprobables, será finalmente la suerte de que caiga tu bolilla en el sorteo de Lotería Nacional – y esto no es broma- la que defina si tendrás chance o no de acceder a un crédito para tu vivienda. 
Mientras, los marginados del sistema, los que viven hacinados, sin agua potable, sin gas y sin luz, con letrina por baño, en villas y asentamientos, tendrán que seguir esperando a que alguna ruleta los convoque.

 
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